Как управлять своим домом?


Согласно Жилищному кодексу РФ, жители многоквартирных домов могут управлять своим многоквартирным домом одним из трех способов: самостоятельно, через товарищество (кооператив) или управляющую организацию.

27 июня 2019 года прошел вебинар в рамках проекта «Онлайн-консультации по вопросам ЖКХ». На нем Тимур Ахметвалеев, эксперт проекта, который реализуется Автономной некоммерческой организацией «Аналитический центр в сфере ЖКХ», ответил на вопросы, которые часто возникают у собственников жилья, особенно у жителей новостроек: как выбрать способ управления домом, какие плюсы и минусы есть у каждого из них, что такое договор управления, как лицензируется деятельность управляющих организаций, и другие.

 

Способы управления многоквартирным домом

Собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме необходимо выбрать способ управления для того, чтобы эффективно содержать имущество, которое принадлежит всем им на праве общей долевой собственности.

Законодательство предусматривает следующие способы:

  1. непосредственное управление самими собственниками;
  2.  управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК);
  3. управление управляющей организацией. 

 

Кратко

Первый способ возможен только для домов с количеством квартир не более 30-ти. Третий способ – самый распространенный. А второй, через ТСЖ,  подходит для наиболее активных и профессионально «подкованных» собственников в домах, где не много должников за услуги и ресурсы, с хорошей платежной дисциплиной.

 

Эксперт подчеркнул, что от способа управления многоквартирным домом зависит, как будет выстраиваться вся система содержания и ремонта дома, предоставления коммунальных услуг. Прежде чем выносить на голосование тот или иной способ, нужно ознакомиться с его плюсами и минусами.

 

Непосредственное управление

Самая большая выгода этого способа в том, что при нем не возникает расходов по оплате услуг по управлению общим имуществом, а жители оплачивают коммунальные услуги напрямую поставщикам. Собственники сами на общем собрании принимают решение, с кем заключить договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Не обязательно это будет лицо, которое работает на рынке управления многоквартирными домами или оказывающее услуги по содержанию общего имущества. Наряду с ними собственники могут поручить выполнение всех необходимых текущих работ и услуг одному из своих соседей.

Из достоинств способа управления вытекают и недостатки. Так, в доме, где квартир мало, может быть сложно найти человека, который согласился бы взять на себя ответственность по заключению договоров от лица всех собственников, смог бы управлять общим имуществом профессионально. Если же уполномоченное лицо не выбрано, контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить к конфликтам между ними.

 

Управление через товарищество или кооператив

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) встречается намного чаще, чем управление жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК), и принципиальных отличий у них практически нет.  Содержать общее имущество ТСЖ может двумя способами:

- самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов (инженера, слесаря-сантехника, электрика, плотника, дворника, уборщицу, инженера, бухгалтера, паспортиста и других);

- наняв подрядчика для выполнения необходимых работ.

 

К плюсам ТСЖ можно отнести то, что денежные средства собственников копятся на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома, к тому же можно открыть специальный счет для проведения капитального ремонта. Товарищество имеет возможность самостоятельно нанимать организации или работников для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. Для выполнения некоторых работ товарищество может привлекать на договорной основе граждан, проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов.

ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды. Если качество работы правления ТСЖ неудовлетворительно, то его всегда можно переизбрать.

 

Однако

ТСЖ – это юридическое лицо со всеми вытекающими отсюда последствиями. Об этом председатели ТСЖ и члены правления зачастую забывают, искренне считая, что за их ошибки им «ничего не будет». Между тем, в реальности за этим следует серьезная ответственность. Размер штрафов за нарушения в жилищно-коммунальной сфере доходит до 250 тысяч рублей.

 

Главный риск для ТСЖ или кооператива кроется в «неидеальности» жильцов: далеко не все жители вовремя платят за коммунальные услуги, а председателем ТСЖ может стать недобросовестный человек. Из-за этого нарушается финансовая устойчивость ТСЖ.  ТСЖ может быть выгодно в условиях крупного многоквартирного дома. Если квартир мало, содержание дома для собственников оказывается слишком дорогим удовольствием.

 

Управляющая организация 

Это самый распространенный способ управления домами – все работы по содержанию и ремонту большинства многоэтажек в нашей стране проводятся специалистами из УК. Управлять многоквартирными домами может не любая организация, а только та у которой есть лицензия на право вести данную деятельность.

Жилищный кодекс требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она.

Для того, чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами решили, какой организации они готовы доверить управление и утвердили условия договора. В реальности часто бывает, что жителям дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему. Чтобы дом не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса.

По сравнению с другими способами, собственникам, выбравшим УК, нужно меньше тратить времени и сил на содержание и ремонт своего дома – достаточно участвовать в общих собраниях не реже 1 раза в год, если они уверены, что домом управляют профессионалы. Влиять на качество услуг они могут, обращаясь в жилищную инспекцию. Если же УК стала работать плохо, то есть возможность сменить ее досрочно. Расценки на управление бывают невысокими даже для небольших домов.

Вместе с тем, собственникам не хватает самостоятельности, чтобы проследить, на что именно тратятся их деньги, а тем временем УК может разориться или обанкротиться, и все накопленные деньги жителей уйдут «в никуда». К тому же собственникам трудно так согласовать условия договора, чтобы они в большей степени защищали бы их права.

 

Выступление эксперта на вебинаре можно посмотреть по ссылке: https://youtu.be/poIUs0m7Gq4

В рамках проекта «Онлайн-консультации по вопросам ЖКХ» работает информационно-консультационный портал «ЖКХ для всех» https://gkhrf.ru